كثيرا ما أقول للناس أن أن تصبح مليونيرا في مجال العقارات هو أمر يسهل تحقيقه. عادة ما يعطونني نظرة الحيرة. أقول إنه ليس عليك فهم كل جانب من جوانب العقارات من أجل البدء في الاستثمار. أفضل ما يمكنك فعله هو البدء بإستراتيجية أساسية للشراء والاحتفاظ بشراء أي نوع من العقارات يمكنك شرائها بأقل قدر ممكن من المال. تعتمد طريقة شرائك لشيء بأقل قدر ممكن من المال على وضعك المالي وأنواع الرهون العقارية التي يمكنك التأهل لها. نظرًا لأن إرشادات الرهون العقارية والتدخل الحكومي تتغير يوميًا ، فمن المستحيل بالنسبة لي أن أخبرك بأفضل طريقة للقيام بذلك. يمكنني أن أخبرك كيف فعلت ذلك لسنوات باستخدام تقنية خفض الأموال التي وصفتها سابقًا في الكتاب. لكن أنا’

إذا اشتريت منزلًا بقيمة 100000 دولار أمريكي بالوسائل التقليدية ، فقد تضطر إلى خفض 20 في المائة وهو 20000 دولار بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق التي ستكلفك حوالي 3000 دولار. في هذا المثال ، حددت مبلغ 23000 دولار لشراء عقار استثماري بقيمة 100000 دولار. باستخدام تقنية All-money-down ، يمكنك شراء عقار بقيمة 100000 دولار نقدًا ووضع كل 100.000 دولار بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق البالغة 3000 دولار. في هذه المرحلة ، لديك 103000 دولار على الممتلكات وتبدأ في استثمار 5000 دولار إضافية لإصلاح العقار. لديك الآن ما مجموعه 108000 دولار من أموالك في العقار. تقوم بطرح العقار للإيجار وتجد مستأجرًا جيدًا ، لذلك أنت الآن العقار الاستثماري الفارغ هو عمل تجاري يدر أرباحًا ويظهر ربحًا. الآن تذهب إلى البنك وتحصل على تقييم للممتلكات بنية القيام بإعادة التمويل النقدي. نظرًا لأنك أصلحت العقار وكان نشاطًا تجاريًا لكسب المال ، تقدر قيمة العقار بـ 114000 دولار. البنك على استعداد لإقراضك رهنًا عقاريًا بنسبة 80 بالمائة على التقييم 114000 دولار مما يمنحك رهنًا عقاريًا قدره 91.200 دولار. لقد وضعت في الأصل 103000 دولار واستردت رهنًا عقاريًا بمبلغ 91.200 دولار مما يجعل تكاليفك من الجيب 11800 دولار.

عند استخدام تقنية All-down-down مقارنة بشراء عقار بالطرق التقليدية ، فإنك توفر 11200 دولار. الآن بالطبع ، سيكون لديك رهن عقاري أعلى وتدفق نقدي أقل من العقار ، ولكن سيكون لديك أيضًا 11200 دولار لشراء العقار التالي به.

في بعض الأحيان ، ستكلفك المنازل التي تشتريها 10000 دولار لشرائها ؛ في أوقات أخرى سوف تتعادل في الصفقة. قد تكون محظوظًا بما يكفي للحصول على أموال بالفعل لشراء منزل ، وهو ما حدث لي مرة أو مرتين. كان الهدف ببساطة هو الاستمرار في شراء أكبر عدد ممكن من العقارات حتى تنشئ محفظة بملايين الدولارات. ستحقق ربحًا من التدفق النقدي ، ولكن على الأرجح سيعود ذلك ويقوم بأشياء مثل الإصلاحات والشواغر في جميع القضايا الأخرى التي تأتي مع العقارات. إذا انتهى بك الأمر إلى مصرفية 10،000 دولار خلال العام من التدفق النقدي للمباني الخاصة بك ، فهناك أموالك المنخفضة لشراء عقار إضافي وتوسيع محفظتك بشكل أكبر.

لقد كررت باستمرار أنك لن تجد التدفق النقدي شيئًا ذا قيمة هائلة لك. سيساعد التدفق النقدي في دفع ثمن الأشياء الضرورية ويمنحك المال للصفقات المستقبلية ، ولكن في النهاية ستعمل بجد مقابل القليل جدًا من المال. ستأتي المفاجأة الحقيقية عندما تكون قد ركبت الدورة من الأسفل إلى الأعلى وخلقت فجوة بين قيمة محفظتك ومقدار الرهون العقارية التي تدين بها للمبنى. تراكم حقوق الملكية في المباني الخاصة بك ، سوف تبدأ ببطء في رؤية صافي ثروتك يزداد مع مرور السنين.

على سبيل المثال ، لنفترض أنك اشتريت عقارًا واحدًا سنويًا لمدة خمس سنوات بقيمة 100000 دولار أمريكي للعقار. منذ السنوات الخمس التي اشتريت فيها العقارات ، ارتفعت القيم إلى حد ما وانخفضت الرهون العقارية ، وصافي ثروتك هو حقوق الملكية بينهما. عندما تبدأ في رؤية هذا طوال مسيرتك الاستثمارية ، خاصة عندما يكون السوق في حالة صعود ، يمكن أن يكون هذا وقتًا مثيرًا.

يجب أن تكون توقعاتك هي العيش من الدخل من وظيفتك بينما يتم استخدام الربح من أعمال تأجير العقارات لتغذية احتياجاتها. ستصل عادةً إلى نقطة في مكان ما عندما يتطور تضارب حقيقي بين حياتك المهنية الحالية واستثماراتك العقارية. من الصعب أن تكون في مكانين في وقت واحد ، وفي النهاية سيبدأ في اللحاق بك. بالنسبة لي ، تم حل هذا الصراع بسهولة لأنني أردت فقط أن أعمل في مجال العقارات على أي حال ، ولكن إذا كنت تحب وظيفتك اليومية وتخطط لمواصلة ذلك خلال حياتك ، فسيتعين عليك اتخاذ بعض القرارات الصعبة. يمكنك الاحتفاظ بوظيفتك اليومية ، ولكن سيتعين على شخص ما إدارة محفظتك.

أصر على أن الحصول على صافي ثروة من سبعة أرقام بشكل صارم في ممتلكاتك العقارية ليس بالأمر الصعب. أنصحك بالانضمام إلى نوادي الاستثمار العقاري وقراءة أكبر عدد ممكن من الكتب. عندما تبدأ في إجراء استثمارات ، ستجد أصدقاء في الأعمال التجارية التي تتعلق بصناعتك مثل الأشخاص العاملين في مجال الرهن العقاري. أوصي بأن تتعاون مع أكبر عدد ممكن من هؤلاء الأشخاص حتى تتوسع معرفتك بالصناعة بشكل كبير.

أخذ صديق لي وهو رجل ذكي بعض هذه النصيحة وبدأ في التحرك بسرعة. في عامه الأول ، أعتقد أنه اشترى عقارين ، ولكن بحلول عامه الثاني كان يقوم بالفعل بتقليب 300 ألف دولار ويشتري عقارات استثمارية متعددة الوحدات مع شريك لديه. بادئ ذي بدء ، لست من أشد المعجبين بالشراكة بالنسبة لحجم الصفقة التي كان يقوم بها ، وثانيًا ، أعتقد أنه كان ينمو بسرعة كبيرة جدًا. إذا لم يكن لديه وظيفة ، فلن أواجه مشكلة في سرعة نموه ، لكن لأنه كان لديه وظيفة جيدة الأجر ، حذرته من التحرك بسرعة كبيرة. كان النصف الثاني من عام 2009 عامًا صعبًا بالنسبة له حيث لم يكن هناك بيع بقيمة 300 ألف دولار ، وكان عليه بالفعل تنفيذ عمليتي إخلاء. كان حمل الرهن العقاري وقلبه البالغ 300 ألف دولار مكلفًا وكان يسبب بالفعل بعض التوتر في شراكته. هو – هي’ لن يكون كل شيء ممتعًا وألعابًا ؛ مع نمو محفظتك ، تنمو مشاكلك معها ويزداد عبء العمل.

شيء آخر يمكنني قوله حول القضايا في مجال العقارات هو أنها تأتي على شكل موجات. حتى عندما كنت أمتلك عشرات المنازل ، كنت سأذهب لمدة ستة أشهر حيث لن أحتاج إلى تغيير مقبض الباب وفجأة ينفجر كل شيء. كنت سأتعامل مع إخلاء ، وموقعين شاغرين ، وشقق تم تدميرها. عندما تمطر تصب في العقارات التجارية ؛ على الأقل هذه هي الطريقة التي سارت بها الأمور بالنسبة لي. أتذكر في مناسبتين منفصلتين خلال فصل الصيف ، تلاهما الصيف التالي بعد عام ، تعرضت للقصف بكل أنواع القضايا. في هذا العمل ، لا يمكنك ترك عقار شاغر يجلس وينتظر لأنك تخسر المال كل يوم لا يتم تأجيره فيه. عملية تجديدها وإعادة تأجيرها هي الأكثر أهمية.
If you adored this information and you would such as to receive even more information concerning تقييم عقاري معتمد kindly go to the website.

بقدر ما أجعله يبدو سيئًا ، أعتقد أنك ستجد كل شيء يستحق كل هذا العناء في النهاية. يبدو أنه بغض النظر عن مقدار الأموال التي جنيتها ، فقد تعلمت في مسيرتي أنني لا أدخر أبدًا. عندما تكسب المزيد من المال ، يزداد نمط حياتك وتبدأ في ترقية منازلك وسياراتك إلى النقطة التي تتناسب فيها فواتيرك مع راتبك. يشبه نشاط العقارات تقريبًا حسابًا مصرفيًا لا يمكنك لمسه بسهولة دون بيع مبنى ، لذلك يستمر في النمو ويتغذى من نفسه. إنه شعور رائع عندما تدرك أن محفظتك التي تبلغ قيمتها 550 ألف دولار قد شهدت زيادة بنسبة 10 في المائة في القيم في العام الماضي وأنك زادت 55 ألف دولار إضافية.

أنا أستخدم نفس المبادئ اليوم في الساحة التجارية لشراء مبانٍ أكبر باستراتيجيات مماثلة. لا يمكنني شراء مبنى بقيمة 3 ملايين دولار بهذه التقنية ، ولكن هناك العديد من الأشياء الأخرى التي يمكن تنفيذها في عالم التجارة. في الوقت الحاضر ، أستخدم الاستراتيجيات التي تتضمن مفاوضات معقدة مع البائعين حيث أقنعهم بحمل الورق أو خيار تأجير المبنى. يمكنني أيضًا اقتراض الأموال من البنوك للاستثمارات التجارية مع إعطاء البنك قطعة العقارات التي أشتريها كضمان بالإضافة إلى قطع العقارات الموجودة كضمان. أسميها الضمانات الزائدة عن الحاجة وأرى المزيد والمزيد منها كل يوم من البنوك.

إذا كان بإمكانك الانتقال من كسر إلى سبعة أرقام في دورة عقارية واحدة كما اقترحت بسهولة أن تجعل نفسك مليون دولار خلال الدورة العقارية الأولى ، تخيل فقط ما يمكنك القيام به في الدورة العقارية الثانية. أخطط لامتلاك محفظة عقارية بقيمة شمال 10 ملايين دولار ، وأن أضع هذه المحفظة تحت سيطرتي قبل أن يبدأ سوق العقارات في إظهار أي مكاسب. أتوقع أن تبدأ المكاسب في الظهور في وقت ما في عام 2013 أو بعد ذلك. هل يمكنك أن تتخيل ما إذا كنت تمتلك محفظة بقيمة 10 ملايين دولار وسوق العقارات يرتفع بخمس نقاط مئوية فقط؟ لا يهم مقدار الأموال التي جنيتها في ذلك العام من الدخل لأنه طالما يمكنني الحفاظ على نشاطي التجاري قائمًا ، فإنني سأحصل على نصف مليون دولار من حقوق الملكية في عام واحد. إذا كنت محظوظًا بما يكفي لرؤية الزيادات المجنونة التي رأيناها في عام 2005 ،

“من الأفضل بكثير أن تجرؤ على القيام بأشياء عظيمة ، وأن تكسب انتصارات مجيدة على الرغم من فشلها ، من أن تصنف مع أولئك الفقراء الذين لا يتمتعون ولا يعانون كثيرًا لأنهم يعيشون في الشفق الرمادي الذي لا يعرف النصر ولا الهزيمة”. ثيودور روزفلت

دعنا نحلم بامتلاك محفظة بقيمة 12 مليون دولار عندما يرتفع السوق بنسبة 20 في المائة مما يمنحني ربحًا معفاة من الضرائب لمدة عام واحد بقيمة 2،400،000 دولار. أعتقد أن هذا توقع واقعي لدورتي الثانية في مجال العقارات. في عام 2025 سأبلغ الستين من عمري. أنا متأكد من أنني إذا واصلت فعل ما كنت أفعله طوال حياتي ، فمن المؤكد أنني يجب أن أمتلك ثروة صافية تبلغ عدة ملايين من الدولارات حصريًا لممتلكاتي العقارية. لا أعرف أي طريقة أخرى لكسب المال بهذه الأنواع من الأرقام بسهولة كما أفعل في مجال العقارات. لا أنكر أن الآخرين لديهم الوسائل لكسب هذا النوع من المال أو حتى أكثر ، لكني لست على دراية بهذه الأساليب. أنا أعتبر نفسي خبيرًا في العقارات ، وأشعر بالتأكيد أن بعض الأشياء التي لدي

هذا هو السبب في أنني أحب العمل في مجال العقارات ، وهذا هو السبب في أنني أضخ كل يوم للخروج والاستمرار في العمل لأنني أستطيع أن أرى مستقبلي مليئًا بالأيام المشرقة والمشمسة. أشعر بالروعة حيال الاستيقاظ في الصباح والذهاب إلى العمل ، وعندما يكون لديك هذا النوع من السلوك ، لا توجد طريقة يمكنك أن تفشل فيها. استيقظت هذا الصباح في الساعة 5:30 صباحًا وذهبت إلى مبنى مكتبي لإعادة تنظيم بعض المعدات في غرفة الاتصالات الخاصة بنا. أقضي بعض ساعات بعد الظهر يوم الأحد في العمل على كتابي وأشعر بالرضا عن إمكانياتي. إذا كنت تحب ما تفعله ، فستكون أكثر سعادة وأكثر نجاحًا في كل ما تحاول.